凯德出售抑或因主力店沃尔玛引流不利？

主力店是购物中心的发动机和引流器，凯德出售20家购物中心的消息震惊业内，而作为主力店的沃尔玛再度引起行业热议。

1月5日，印力商用置业有限公司(“印力”)宣布，联合万科企业股份有限公司(“万科”)、Triwater Asset Management Holdings Limited(“Triwater”)，通过各自旗下全资子公司联合与凯德集团全资子公司凯德商用达成协议。三方将联合收购凯德商用在中国国内的20家购物中心项目公司的100％股权并承接相应的负债，交易对价为83.65亿人民币。

据了解，此次交易涉及的20家购物中心总建筑面积约为95万平方米，凯德通过旗下公司平均持有10年，分布在中国华北、华东、华南和中西部区域的19个城市，且均位于所在城市的核心区域，其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。

凯德出售的20家购物中心

《联商网》统计发现，此次交易的这20家购物中心当中，有17家都是以沃尔玛作为主力店。而实际上，沃尔玛本身就和凯德有着紧密的联系。

据公开资料显示，2003年，中国沃尔玛的中方股东――深国投成立深国投商置，该公司成为沃尔玛拓展新店的开发建设工具，全球最大的两大商业地产商美国西蒙和新加坡嘉德追随沃尔玛而来，先后与深国投商置构成“商业+金融+地产”的三角合作关系。

2005年，深国投商置与美国西蒙集团及其他境外投资者共同投资建设了以沃尔玛为主力租户的五个购物中心。此后还联手新加坡凯德集团/嘉德置地建立了深圳嘉德深国投物业服务有限公司，在各地建设以沃尔玛为主力店的中小型购物中心凯德广场。

对于此次交易，资深商业人士郭歆晔表示，从此次凯德售卖的购物中心项目可以看出，只有北京翠微路凯德mall相对好些，其他都是以沃尔玛为主力店的早期第一代购物中心。而凯德优质项目包括来福士系列及近年陆续投资的一二线城市凯德大型购物中心均未出售，且此次退出项目平均建筑面积为4万多平方米(不包括停车场在内)。

郭歆晔告诉《联商网》：“与之类似的9个第一代万达广场早已卖给了麦格理基金，并更名为‘悦荟广场’，且这9个项目又于2014年被印力集团联手黑石集团所收购，陆续改造为印象城系列。”

凯德的此次出售，一方面是其发展战略的调整，另一方面则是作为主力店的沃尔玛在引流方面的效果并不是那么显著。

郭歆晔表示：“凯德新的战略就是主打一二线大城市及8万平方米(不含停车场和办公楼宾馆)以上优质大型购物中心。因为就运营而言，国内项目过剩，购物中心要获取客流就必须常年举办各类活动，而中小型购物中心面积有限难以承担活动成本。”

同时，郭歆晔认为，这类早期资产在设计和硬件上有缺陷，主力店超市及百货面积占比过大、租金收益低、业态不丰富，无法直面今年新开业购物中心的竞争。

凯德MALL・翠微路店

事实上，沃尔玛最近几年也一直在进行调整并积极转型。

据《联商网》此前统计，2012年沃尔玛在华关闭5家店，2013年关闭15家，2014年关闭17家，2015年关闭1家，2016年关闭13家。2017年其调整进一步加强，上半年就至少关掉15家店，下半年开始又陆续关闭多家门店，最多的时候一天关闭4家门店。

当然，关店的同时，沃尔玛也在积极布局，并在门店上进行了升级。2017年全年沃尔玛在华新开31家店，湖北应城、四川峨眉山、贵州都匀、广东普宁都是沃尔玛首次进驻的城市。紧凑型大卖场也迎来首次亮相，5家新店分别登陆昆明、武汉和成都，未来这种模式也将在全国范围内推广。

此外，沃尔玛还全面提升线上线下无缝连接的购物体验。2017年上线3家官方旗舰店，沃尔玛京东到家服务也覆盖全国20多个城市。

不过，一个不争的事实是：尽管沃尔玛这两年转型取得的胜利可圈可点，但是作为入驻购物中心的主力店，在引流方面已经显得有些乏力。

有业内人士透露，原第一代万达悦荟广场、深国投广场、凯德广场原先的主力店沃尔玛已经陆续关闭了好几家，“由于大卖场在走下坡路，沃尔玛似乎已经从早年备受追捧的香饽饽沦为不太受欢迎的主力店了。”

业内猜测，早期购物中心项目中沃尔玛租期届满被清退以提高租金和坪效的可能性很大。